자본주의를 살면서 잊지 말아야 할 점 1 - pd수첩 2020 집값에 대하여 시청 후

 

2020년 2월 11일 화요일 저녁에 방영한 pd수첩 [2020 집값에 대하여 3부]커지는 풍선효과 불안한 사람들이 방송을 탔습니다.

 주요 내용으로는 서울 및 부동산 규제지역에 대한 지난 2019년 12월 16일에 시행된 정부규제로 넘쳐나는 유동성이 새로운 투자처를 찾다 서울에서 남하했고, 현재 그 투기세력들이 요즘 유명한 수용성 지역에서 집값을 미친듯이 올리고 있다는 내용이였습니다. 

 

 방송을 쭉 보면서 든 생각은 집값상승분에 대한 불로소득에 대한 대다수 국민들의 감정을 자극하는 내용이 주를 이뤘으며, 현재 우리가 살고있는 시대가 과연 자본주의 시대임을 전제로한 방송이 맞는가? 의문이 들었습니다. 제가 왜 그렇게 생각했는지, 부족하지만, 제 생각을 풀어보도록 하겠습니다. 

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수원지역 집값이 최근 너무 급등했다.

이말은 최근 3~4개월만 생각해본다면 맞는 말입니다. 하지만, 시계열을 조금 늘려서 본다면 어떨까요? 예를 들어 5년이나 10년 단위로요. 저희 부부가 살고있는 영통구의 구축아파트를 호갱노노 그래프로 확인해보겠습니다.

최근 3년간 저희아파트의 시세를 보면 한두달사이에 대량거래량과 함께 가격이 급등하는 것을 확인할 수 있습니다.

그렇다면, 시계열을 호갱노노가 제공하는 전체기간으로 늘리면 어떨까요?

전체기간의 그래프에서도 최근 급등세가 확인이 되네요. 자 그러면 호갱노노가 제공하는 2006년부터 현재까지, 제가 살고있는 아파트의 시세는 몇%가 오른걸가요?

기간: 2006년 ~ 2019년

가격: 1억6천 -> 3억2천

와 무려 100%나 올랐네요. 급등이 맞네요 그쵸? 정말일까요?? 하지만 우리가 빼먹은 한가지가 있습니다. 바로 기간입니다. 무려 100%가 상승하는데 18년이란 시간이 걸렸습니다.

그렇다면, 이를 기간을 고려한 복리수익률(CAGR)로 환산하면 과연 18년동안 몇%가 오른걸까요?

72법칙을 이용하면 간단히 확인할 수 있습니다.

72법칙이란, 복리의 이율로 어떤 금액의 가치가 2배로 증가하기까지 걸리는 시간을 간단히 구할 수 있는 마법의 법칙

72 ÷ 이율 = 14년

즉, 복리수익률 = 5.14 %

입니다.

 

최근 급등한 가격을 고려해도 14년동안 매년 5%씩 오른거네요. 요즘 은행이자가 1~2%니깐 그래도 나쁘지 않은 수익률 같습니다. 하지만, 여기서 고려해야 할 사항이 한가지 더 있습니다.

 

바로 우리나라, 대한민국에 풀려있는 돈의 규모입니다.

 

예를 들어보겠습니다. 내가 오늘 100만원을 가지고 있고, 대한민국에는 총 100조가 유통되고 있습니다.

1년 후, 저는 은행예금이자를 받아 101만원을 가지고 있는데, 대한민국에 총 200조가 유통되고 있습니다.

 

제 구매력은 늘어난걸까요 줄어든걸까요? 내가 가진 돈의 가치가 줄어들었고, 이말인즉 구매력이 줄어들었기 때문에 저는 손해를 본것입니다. 즉, 당장 내 손에 쥐고있는 현금이 중요한게 아니라, 내 구매력이 늘어났는지 안늘어났는지를 비교하기 위해서는 시중에 유동성도 고려해야 합니다.

 

그러면 2006년부터 우리나라의 유동성 추이를 살펴보면 어떨까요?

통계자료는 e-나라지표(http://www.index.go.kr/)에서 다운받아 사용했습니다.

 

e-나라지표에 2019년까지의 지표는 엑셀로 제공하지 않아 2018년 까지만 그래프를 그려봤습니다.

대충 추세만 봐도 M2 평잔의 증가율이 제가 살고있는 아파트의 복리수익률인 5%이상씩 증가한것을 확인할 수 있습니다.

 

바꿔말하면, 매년 5%씩 오른 제가살고 있는 아파트인 실물자산은, 시중의 유동성 증가율에도 못미친 상승률로 올랐으며, 여기에 보유세나 거래비용 등을 고려하면 오히려 구매력이 뒷걸음질 쳤단 이야기입니다.

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이쯤에서 제가 이 글을 통해 하고싶은 말을 해보겠습니다.

1. 우리는 자본주의 시대를 살고있다.

2. 자본주의 시대는 모든게 상대평가다. 그게 설령 내 지값속 돈이라 하더라도.

3. 돈의 크기가 아닌 구매력의 기준으로 내 자산을 평가하자

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그럼 저는 다음글로 찾아뵙겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.